מחפשים נוטריון? השאירו פרטים ונחזור אליכם

שתפו אותנו
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

שירותי מקרקעין

בטחון וודאות הקדמה !!!

עסקאות נדל"ן בישראל נעשות על פי שיקולים מגוונים שמטרתן משתנה החל מרווח כספי והזדמנות השקעה למתן מענה לצרכים משתנים בהתאם לסטטוס משפחתי. לא מעט סיכונים ישנן בעסקאות נדל"ן לצד חשיפה למיסים גבוהים דבר שמשפיע על כדאיות העסקה ולעתים אף לביטולה.
משרד עורך דין ונוטריון יניב אור מומחה בחוק המקרקעין ובחוקי המיסים המורכבים, מזמין אתכם ליצור קשר עם משרדינו על מנת להעניק לכם בטחון בעסקה, ודאות כספית ותכנון מס קפדני שיצמצם עבורכם את החשיפה למיסי נדל"ן כך שתהיו בטוחים שאתם יכולים להשלים את העסקה וברווח. לצד הידע המקצועי משרד עורך דין ונוטריון יניב אור בעל נסיון עשיר בעסקאות נדל"ן מגוונות וביכולותינו להעניק לכם ליווי משפטי במכירה וקנייה של דירה או נכס מיד שניה, רכישה של דירה חדשה מקבלן, נדל"ן מסחרי, ייצוג תושבי חוץ ברכישת נדל"ן בישראל, העברה ללא תמורה ומכירה אגב גירושין. כל המידע על מגוון השירותים של המשרד בעסקאות נדל"ן במאמר לפניכם.

 

אודות המחבר
עו"ד ונוטריון יניב אור

מעל 20 שנות ניסיון נמנה על מאגר המומחים של בתי המשפט | רקורד עשיר של ייצוג בבתי המשפט | בלשכת עורכי הדין סגן יו"ר (משותף) ועדת ירושה, סגן יו"ר (משותף) ועדת נוטריונים | מרצה בכיר | נוטריון מוסמך מטעם משרד המשפטים | מוסמך האפוטרופוס הכללי לעריכת ייפוי כח מתמשך | תואר ראשון במשפטים LL.B תואר ראשון במדעי הניהול תואר שני במנהל עסקים M.B.A | מחבר הספר "מעסיקים ועובדים" ועורך האוגדנים "הסכמים קיבוציים וצווי הרחבה"
08-6221208 | 054-6690404 | yorteam101@gmail.com | לדף הפייסבוק

מכירת דירה או נכס מיד שניה

כניסה לתהליך של מכירת דירה מיד שניה היא לכאורה פשוטה, אך היא יכולה להיערך בין 3-5 חודשים עד למציאת קונה . מוכרים רבים אינם מייחסים חשיבות רבה מידי להכנות המשפטיות שניתן לבצע בזמן תהליך מכירת הדירה, דבר שמוביל לעיכוב משמעותי בחתימת חוזה ולאיבוד מומנטום עם קונה פוטנציאלי.
משרד עורך דין ונוטריון יניב אור מומחה בליווי משפטי של מוכרים בעסקת מכירה של דירה או בית מיד שניה. אנו מעניקים לבעלי הנכס מעטפת משפטית מלאה החל משלב התחלתי של מכירת הנכס ועד לקבלת מלוא התמורה. בתוך כך אנו מבצעים מספר פעולות משפטיות המפורטות להלן, הבאות להעניק למוכר בטחון משפטי במכירת הנכס, ודאות כספית בדבר החבויות הנלוות למכירה ואפשרות לייצר טיוטת חוזה מהירה לקונה פוטנציאלי :

בדיקת נסח טאבו או אישור זכויות ועדכונם במקרה הצורך.

בדיקת עיקולים והערות אזהרה, הסרתם. לחילופין קבלת ניירת מתאימה למחיקתם .

במקרה שהנכס רשום בחברה משכנת, קבלת אישור זכויות עדכני ונוהל העברת זכויות במקרה של מכירה.

בדיקת חריגות בנייה, הערות, קנסות והדרך להסרתם במחלקת ההנדסה בוועדה המקומית

בירור היקף/הפטור למס שבח. ככל שנדרש, תיכנון מס קפדני להפחתת החבות.

בדיקת היקף החבות להיטל השבחה במשרדי העירייה או במועצה המקומית.

רכישת דירה או נכס מיד שניה

חלומו של כל רוכש דירה מיד שניה היא למצוא עבורו נכס המשלב בין צרכיו האישיים שעשויים להתרחב ככול שקיימים בני משפחה נוספים, ובתקציב שיעמוד לרשותו.
לצד אלה ישנם מס' סיבוכים העלולים להתממש כתוצאה מהעדר ניסיון החל מהעדר: הוצאת אישור עקרוני כתוב למשכנתה להבטחת המימון, תכנון מס לבירור חבויות, ניתוח שוק השוואתי לבירור שווי האובייקטיבי של הנכס, בדיקה ראשונית לתקינותם של מסמכי הנכס ועוד'.
משרד עורך דין ונוטריון יניב אור מומחה בליווי משפטי של קונים בעסקת רכישה של דירה או בית מיד שניה. אנו מעניקים לרוכשים מעטפת משפטית מלאה החל משלב התחלתי של חיפוש הנכס לקנייה ועד לכניסתכם אליו. אנו מבצעים מספר פעולות משפטיות המפורטות להלן, הבאות להעניק לקונה בטחון משפטי ברכישת הנכס, ודאות כספית בדבר החבויות הנלוות לרכישה ואפשרות לנהל מו"מ מהיר ומוצלח עד לחתימת חוזה מחייב בין הצדדים. :
הדרכה ראשונית וסקירה שתתווה לכם את המסלול הנכון לרכישת דירה.
בדיקות מקיפות לכשירות הנכס הנמכר ותקינותם של המסמכים ( כגון נסח טאבו, היתר בנייה, טופס 4 , שרטוט הדירה, בדיקת תיק הבניין בוועדה המקומית וכו' )
בירור היקף/הפטור למס רכישה. ככל שנדרש, תיכנון מס קפדני להפחתת החבות.
ליווי משפטי מקיף ומלא עד למסירת החזקה הנכס והעברת הזכויות על שימכם בטאבו/במינהל.

רכישה של דירה חדשה מקבלן

כניסה לעסקת נדל"ן עם קבלן במטרה לרכוש דירה חדשה הינה עסקת נדל"ן מרגשת והמעטפת של הקבלן נראית במבט ראשוני כמעטפת מושלמת שבה הרוכש משלם עבור הדירה ושירותיו של עורך דין המגיע כעסקת חבילה עם הקבלן. אולם עיון בסעיפי החוזה מבהירים את התמונה שהעורך דין של הקבלן אינו מייצג את הרוכשים בעסקה.

העדר ייצוג משפטי של גורם מטעמכם בעסקת נדל"ן משמעותית זו טומנת לצידה סיכונים לא מבוטלים החל מהעדר בירור משפטי בדבר: מצבו של הקבלן, היתר הבנייה של הפרויקט, תשלום כספים ללא ערבויות מתאימות, מנגנון פיצויים במקרה של ליקויי בנייה, איחור במסירה ועוד' .

משרד עורך דין ונוטריון יניב אור מומחה בליווי משפטי של קונים בעסקת רכישה של דירה חדשה מקבלן, מעבר להיבטים של מחיר הדירה הנרכשת שאנו משאירים לכם להוציא את העסק הטובה ביותר מול הקבלן, להלן הפתרונות המשפטיים שמשרדינו ערב לכך שיופיעו בחוזה מטעמכם:

בדיקת המצב התכנוני של הפרויקט וסביבתו

בדיקת מצב היתר הבנייה של הפרויקט, וקבלתו בכתב עם חותמות

בדיקת מנגנון תשלום עבור הפרויקט באמצעות פנקס שוברים בלבד עבור הבנק המלווה את הפרויקט.

קבלת ערבות בנקאית מהבנק המלווה את הפרויקט כנגד כל תשלום שאתם מבצעים עבור הפרויקט.

בדיקת מנגנון הפיצויים שישולמו לקונה ע"י הקבלן במקרה של איחור במסירה (תשלום דמי שכירות)

בדיקת מנגנון תהליך מסירת הדירה כשהיא ראויה למגורים ולאחר קבלת טופס 4

בדיקת מנגנון אחריות הקבלן לתיקון פגמים וליקויי בנייה בדירה

בדיקת הסרת הדירה משעבוד לבנק של הקבלן לאחר ששולמה מלוא התמורה

בדיקת מצבו של הקבלן, עיקולים, תשלום מיסי שבח ואגרות לצורך היתר בנייה (טופס 50), סיווג מתאים.

נדל"ן מסחרי

נדל"ן מסחרי שונה באופיו מנדל"ן מגורים הן בשימוש המגוון שנעשה בו והן בהתפלגות המגוונת של הנכסים המשמשים את בעליהם כדוגמת מבנה תעשייה, מבנה מסחר, מרכז לוגיסטי, חנות, משרד ועוד,

כניסה לעסקת נדל"ן מסחרי לכול אחד מייצרת מספר סיכונים ממשיים לצדדים המעורבים בעסקה שניתן בקצרה למנותם :

הערכת שווי נמוכה של השמאי עלולים ליצור לחסר במזומנים של הרוכש במימון העסקה

חריגות בנייה שאינן תואמות את היתר הבניה של הנכס דבר שיוביל לכך שהוועדה המקומית לא תנפיק אישור ללשכת רישום המקרקעין

ייעוד קרקע ותב"ע שאינו תואם לעסקו של הרוכש שעלול למצוא את עצמו רוכש נכס מסחרי מבלי יכולת להפעיל את העסק שלו במקום.

ולבסוף תשלום מיסי רכישה ומכירה גבוהים לרוכש ולמוכר.

משרד עורך דין יניב אור בעל נסיון רב וידע בייצוג בעסקת נדל"ן מסחרי:

אנו מלווים את הצדדים בכול צעד לפני חתימת חוזה מחייב ורותמים הן את השמאי והן את הגורם הממן (הבנק) לתוך התהליך – מקסימום ביטחון בהערכת שווי של הנכס לפני חתימה על חוזה מחייב.

אנו מקיימים בדיקות מקיפות בפני כל גורם שייתן מענה ופתרון מושלם לכול חריגה ו/או אי התאמה ו/או תקן שעל הרוכש לקבל בטרם חתימה על חוזה.

אנו מבצעים תכנון מס קפדני ויצירתי לכל הצדדים המעורבים בעסקה כך שהשורה התחתונה היא מינימום חבות לרשות המיסים.

ולבסוף אנו דואגים לכל הבירוקרטיה המלווה עסקת נדל"ן מסחרי כך שהצדדים מצליחים להעביר ולקבל את הזכויות באופן מושלם.

ייצוג תושבי חוץ

ייצוג תושב חוץ בעסקת נדל"ן בישראל הינה דבר מורכב הנובעת מהמרחק הפיזי בין הצדדים לעסקה, מיקום הנדל"ן והשוני המהותי במערכת הבנקאות, החוקים והדיווחים לרשויות המס הקיימים בין המדינה בה מתגורר תושב החוץ באופן קבע לבין מדינת ישראל.

למעשה עסקת נדל"ן בישראל כפופה בראש ובראשונה למערכת החוקים והדיווחים של מדינת ישראל. כאשר תושב חוץ נכנס למשוואה נדרשת פעולה מורכבת אשר תחייב את תושב החוץ מצד אחד להיענות למערכת החוקים של מדינת ישראל ומנגד להציג ראיות ומסמכים על נכונות ודיווח העסקה לרשויות המיסים של המדינה בה מתגורר תושב החוץ בקביעות.

כל אלה בהעדר ניסיון וידע של המייצג בעסקת הנדל"ן עם תושב חוץ עלולה ליצור עיכוב משמעותי בפתיחת חן נאמנות בישראל, והעדר יכולת לבצע העברת זכויות תקינה בין הצדדים לעסקה מה שמוביל לכישלון בביצוע העסקה וחוסר היכולת לממש את רצונו של תושב החוץ לביצוע עסקת נדל"ן בישראל.

משרד עורך דין יניב אור צבר במהלך השנים ניסיון רב בייצוג תושבי חוץ בעסקת נדל"ן בישראל החל משילוב הקונסוליה, פתיחת חשבון נאמנות בישראל לתושב חוץ, ייצוג מול רשויות המס ועריכת חוזים והסכמים שיעמדו בדרישות החוק והחוק לאיסור הלבנת הון בדבר חובת הדיווח על הכנסת כספים לישראל.

תכנון מס בעסקאות נדל"ן

עסקת נדל"ן בישראל טומנת בחובה חשיפה למיסים גבוהים הן של המוכר והן של רוכש הנכס, החל ממס שבח והיטל השבחה למוכר ומס רכישה לקונה. חשיפה למיסים גבוהים לא אחת יכולה להביא את מי מהצדדים לביטול העסקה נוכח העדר כדאיות עסקת הנדל"ן שלצדה משולמים מיסים גבוהים.

לצד החשיפה למיסים ישנן הקלות רבות, ופטורים ששני הצדדים יכולים לנצל ולעשות בהם שימוש אולם אלה נמצאים במערכת חוקים סבוכה ובהעדר ניסיון וידע של המייצג עלולה לעלות בהרבה כסף ובפספוס הזדמנויות.

משרד עורך דין ונוטריון יניב אור מומחה בתכנון מס בעסקאות נדל"ן דבר הבא לידי ביטי ב:

עריכת תכנון מס קפדני למוכרים ורוכשים נדל"ן מגורים ומסחרי.

מומחיות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) וחוק התכנון והבנייה לעניין היטל השבחה.

ביצוע שומה עצמית באמצעות סימולטורים לבירור היקף החבות למיסים.

בקשות השגה על גובה השומה והגשת ערר במקרה של מס שבח ורכישה ותיקון שומה, ערר וערעור לבית המשפט בעניין היטל השבחה.

כל הכלים הללו נועדו להביא את הצדדים לעסקת נדל"ן למינימום חבות וחשיפה, מקסימום ניצול של סעיפי החוק ובמקרים הנדרשים לפטור מלא ממיסים.

העברה ללא תמורה

העברה ללא תמורה הינה עסקת נדל"ן בה מעביר הנכס אינו מקבל תמורה בעדה ולעיתים קרובות נעשית משיקולי מיסוי לגיטימיים שעשויים להסתבך עד כדי ביטול העסקה וסעיפי הפטור ע"י רשות המיסים נוכח עסקה פיקטיבית, חבות למיסי נדל"ן גבוהים ויצירת סכסוכים משפחתיים.

משרד עורך דין ונוטריון יניב אור מומחה בחוקי המיסים החלים על העברה ללא תמורה ויבצע עבורכם תכנון מס שייקח בחשבון את כל מרכיבי העסקה, כך שתיחשפו למס רכישה מוקטן ומצומם ולפטור ממס שבח והיטל השבחה ככול שניתן בחוק.

לצד זאת אנו מומחים בייעוץ והדרכה מקיפה לכדאיות עסקת נדל"ן בדרך של העברה ללא תמורה, כך שתקבלו את התמונה המלאה הן מצד המיסוי והן מהצד המשפחתי להשלכות של עסקה מאין זו. לבסוף עריכת חוזה משפטי שישקף נאמנה את כל האפשרויות העומדות לנותן המתנה ולשמירת זכויותיו גם לאחר שהוא העביר את הנכס שברשותו ללא תמורה.

מכירה אגב גירושין

מכירה אגב גירושין הינה עסקת נדל"ן פשוטה המתבצעת בתמורה או שלא בתמורה בין בני זוג על פי הסכם הכולל בצדו הסכמה של בני הזוג להעברת חלקו בנכס של בן זוג אחד לטובת בן הזוג השני. לצד זאת "נהנים" בני הזוג מהעדר הצורך לדווח את העסקה לרשויות המס ובהתאמה לפטור ממיסים.
חשוב לקחת בחשבון שאל אף הפשטות בעסקה מאין זו היות והצדדים נמצאים במצב של "לחץ" נוכח הסיטואציה אליה הם הגיעו, חוסר רגישות של הצד המייצג שיידע להכיל את שני בני הזוג עלול להצית מחדש את המחלוקות בין בני בזוג בדרך חזרה להתדיינות משפטית שבצידה עלויות מיותרות.
משרד עורך דין ונוטריון יניב אור מומחה בביצוע עסקאות נדל"ן אגב גירושין בחוקי המיסים והפטורים, ביטול או גרירת משכנתה, העברת הזכויות בטאבו או במינהל והרגישות והגישור הנדרשים לביצוע עסקאות נדל"ן אגב גירושין.

שירותי רישום ודיווח מקוונים

דיווח על עסקאות מקרקעין או פעולות רישום הקשורות למקרקעין הינן דבר מורכב מעצם הבירוקרטיה המובנת במערכת הנדל"ן בישראל, דבר שמאריך את תהליך העסקה לחודשים רבים. למעשה הדרך המסורתית היא להגיש את הדיווחים באפן ידני ולחכות בסבלנות לטיפול הפקידים השונים שעסוקים כדבר שבשגרה בעוד עשרות של בקשות הנמצאות על שולחנם.

משרד עורך דין יניב אור נמצא בחזית הטכנולוגיה ורבים מפעולות הדיווח לרשויות בעסקאות מקרקעין או הקשורות למקרקעין נעשים באמצעות שירותים מקוונים, כרטיס חכם ומערכת מייצגים המאפשרים ללקוחות המשרד ליהנות מיעילות, מהירות ודייקנות בביצוע הדיווחים, התגברות על הבירוקרטיה וקיצור הזמנים למימוש הזכויות בקרקע.

עסקאות נדל"ן מצריכות ידע מקצועי, מומחיות וניסיון. מומלץ כבר בשלביה הראשונים של העסקה לערב גורם מייצג שייתן לכם מפת דרכים להמשך העסקה והצלחתה. משרד עו"ד ונוטריון יניב אור מומחה בחוקי המקרקעין והמיסים יעניק לכם מעטפת משפטית כבר בתחילת הדרך על מנת לוודא שאתם מגיעים לעסקת הנדל"ן הטובה ביותר ומשלימים אותה בהצלחה.

משרד עו"ד ונוטריון יניב אור
ליצירת קשר לחץ כאן ושלח הודעה
או חייגו 08-6221208

מחפשים משרד עורכי דין נוטריון?

לקבלת ייעוץ ראשני חינם השאירו פרטים